포식자와 피식자-한국 부동산 가격의 상황에 관한 잡생각

누가 포식자인가? 58년 개띠 생들인 것 같다. (http://estin.net/forum/opinion/id/601 에 따르면^^)

포식자들은 1가구 1주택을 하지 않는다. 1가구 1주택은 본전 밖에 안 되니까.

그러므로 정의상, 포식자란 1가구 다주택 소유자를 말한다.

포식자가 필요 이상의 “투자(투기?))”를 할 때에는 아직도 포식이 가능하다고 판단했기 때문이다. 합리적 개인이기 때문이다. 개인들의 합리적 판단이 항상 옳은 판단은 아니지만 , 집합적으로 보면 , 그 판단은 적어도 단기적으로는 거의 현실과 부합할 것이다.

전체적으로 보면 포식자 집단은 착취가 평균 이윤율 이상의 이윤을 낼 때까지 피식자 집단을 포식한다.

개별 포식자들은 포식를 위해 여기저기 정보를 얻으려 다니고, 정부 고위 공무원들과 정치인 그리고 기업의 임원들과 교류하면서 정보도 얻고 , 정책들의 결정에 영향을 미쳐서 경제 환경의 모습을 자신들에게 유리하게 바꾸려고 한다. 그래야 유리한 고지에 올라서서 포식이 가능하니까.

그래서 포식자들의 경제활동은 바로 지대추구 활동이다. 그들은 생산적 활동을 하지 않는다.

건설회사는 부가가치를 생산하여 돈을 벌려고 하지만, 포식자들은 피식자의 집합적인 약점과 불리한 입장을 최대한 “착취”하여 돈을 벌려고 한다. 무력을 사용하는 것은 아니나 , 게임 이론의 관점에서 상대방 집합의 가능한 수(move )가 제한되어 있음을 알고 이런 불리함을 최대한 활용하려 한다. 이 경우 상대방은 개인이 아니라 개인들의 집합이다.

세상에 공짜 점심이란 없다. 포식자들도 열심히 뛰어야 한다!

경제학에서 가르치는 대로 만일 시장이 “효율적” 이라면 , 포식자들은 그 이윤 벌이의 한계까지 피식자들을 내몰았을 것이다. 즉 피식자들에게서 뽑아낼 수 있는 이윤은 이미 다 뽑은 상태일 것이다. 더 이상 피식자들에게서 뽑으려고 하면 , 여력이 없어서 불가능 할 것이다. 그래서 주택 가격은 58년 개띠 생들이 다른 사업(투기사업?)을 하여 얻어낼 수 있는 평균 이윤율에 근사한 이윤율을 내고 있을 것이다.

만일 평균 이윤율 이상을 내고 있다면 , 이 주택 포식자-피식자(predator –prey) 시장에는 다른 포식자들이 몰려 올 것이다. 만일 이윤율이 전 산업 평균 이윤율보다 더 낮다면 , 포식자들은 다른 곳으로 먹이를 찾아 떠날 것이다. 그래서 결국 이윤율은 평균 이윤율 근방에서 요동을 칠 것이다. 그 요동의 정도(근사한 말로는 리스크 , 수학적 용어로는 표준편차?)에 따라서 포식자들이 오기도 하고 가기도 할 것이다.

포식자의 입장을 보자.

부동산 포식자들은 대부분 부동산 포식자들로 남을 것이다(가정, 진위는 조사해봐야 될 듯)

다른 포식자가 부동산 투기사업에 들어올 때에는 부동산에서 평균 이윤율이 급격히 높아질 때이거나 꾸준히 높아질 때에만 해당될 것이다. 나가는 것도 마찬가지이다. 그래서 기존의 부동산 포식자들은 신참 포식자보다 정보도 더 빠르고 인맥도 그리고 노하우도 더 뛰어날 것으로 가정하자.

그래서 그들은 사업을 자기 능력의 한계에까지 확장했을 것이다. 즉 만일 여윳돈이 있었다면 , 그 돈은 우선 부동산 투기사업에 집어넣든지 , 그 다음에야 다른 투기사업에 집어넣을 것이다. 돈을 썩히면 이윤이 안 생기고 따라서 이윤율은 하락한다. 다른 포식자들과의 경쟁에서 뒤처지게 되고 , 어쩌면 포식자가 아니라 피식자가 될지도 모른다는 공포가 엄습한다? 그래서 그들은 최대한 사업을 확장했을 것이다.

그래서 이들은 평균적으로 보아 더 이상 여력이 없을 것이다.

만일 수요(구매 또는 전세)가 하락하게 되면 , 이들은 이윤을 낼 수 없게 된다. 그래서 하나의 대응책은 버티는 것이고, 다른 대응책은 저렴한 값으로 매물이나 전세를 내놓는 것이다.

버틴다는 것은 이윤=0 라는 것을 의미한다. 그 기간이 길어지면, 실현 이익=0가 된다. 그래서 평균 이윤율은 급강하 하게 된다. 더구나 이미 자신의 능력 한계에까지 사업을 확장했기 때문에 더 이상 여윳돈이 없는 상황이다. 경기침체가 오래 가면서 다른 투기사업들에서도 돈벌이가 시원치 않게 되면 , 아마도 빚 서비스를 감당할 수 있는 포식자는 많지 않을 것이다. 돈이 나올 곳은 은행밖에 없을 것인데, 은행은 박테리아균과 같다. 숙주가 잘 나갈 때에는 숙주에게 도움을 주지만, 잘 안될 때에는 그 숙주를 해롭게 하여 병을 나게 한다. 즉 은행은 돈을 빌려주는 것이 아니고 대출한 돈을 채근 한다.

피식자

포식자들은 피식자를 짤 수 있는데까지 짜려 하기 때문에 , 그리고 한국에서 포식자와 피식자 공존 기간이 오래(20년 이상 ?) 되었음으로 , 피식자들은 아마도 더 이상의 여윳돈이 없을 것이다. 은행에서 빌리는 것도 이미 한계에 왔을 것이다. 더 이상의 빚을 감당할 현금 흐름이 없을 것이다. 만일 피식자들이 여윳돈이 있었다면, 정보가 빠르고 냄새를 잘 맡는 몇몇 포식자들이 피식자보다 먼저 집을 구매하여 피식자가 나타나길 기다렸을 것이다. 시장은 “효율적”이기 때문에 이제 “균형”에 가까운 시점에 왔다고 가정하자. 그러면 그것은 더 이상 피착취자는 부동산에 “투자”할 수 있는 여유가 없음을 의미한다. 집값이 오르면 , 부모 집으로 가든지, 더 작은 집으로, 또는 더 먼 외곽지로 갈 것임을 의미한다.

역으로 만일 경기침체가 와서 소득이 줄어들거나 실업의 위험이 언제나 상존하게 되면 , 이들에게서는 신규 수요가 생겨도 수요곡선은 하강한 모양이 될 것이다. 더구나 무리해서 , 즉 한계 이상으로 빚을 내서 집을 산 자들은 (포식자가 되려고 했던 자들?)은 급매물을 결국 내놓을 수밖에 없게 되면서 집값 하락 압력은 더욱 더 거세어질 것이다.

결론

포식자(착취자)가 부동산 시장을 주도하는 것은 맞다. IMF 이래 포식자들이 많아지면서 그들은 피식자들의 여윳돈을 먹기 위해 열심히 활동했다. 포식자들끼리의 경쟁도 심해지고 ,따라서 놀리고 있는 기회 , 잃어버린 기회, 활용도지 않은 기회는 더 이상 많지 않을 것이다. 시장은 효율적으로 작동했을 것이다.

그들은 포식자 전체 평균 이윤율에 가까운 이윤을 내고 있을 것이다. 그들의 자신의 빚 서비스 능력의 최대한도까지 빚을 내어서 투기사업을 확장했을 것이다. 피식자들에게서 짜낼 수 있는 마지막 돈까지 다 짜내려 했을 것이다. 그 시도가 성공한 것인지 지금도 진행 중인지 모르지만 시장이 효율적이라는 가설에 따르면 더 이상 피식자들에게서 짜 내기는 쉽지 않을 것이다. 피식자들도 더 이상 은행에게서 빚을 내어 더 많은 돈을 주택에 투자할 수가 없을 정도가 되었을 것이다. 포식자도 피식자도 더 이상의 여력은 없을 것이다.

효율성을 극한까지 밀고 나가게 되면 유연성(resilience)과 강건성(robustness)이 상실됨은 잘 알려져 있다. 시장은 효율성을 극한까지 밀고 가는 경향이 있기 때문에 , 아마 경기침체에 특히 취약할 것이다.

이제 바로 그 시점-tipping point에 도달한 것은 아닐까?